Інформлист № 5: ДПС роз’яснила особливості оподаткування операцій з майбутніми об’єктами нерухомості

ДПС у своєму Інформаційному листі № 5 роз’яснила окремі особливості оподаткування податком на прибуток, ПДВ та ПДФО операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, що встановлюються Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 20.09.2022 р. № 2600-IX (далі – Закон № 2600). Норми Закону № 2600 набрали чинності 10.10.2022 р.

Основною метою Закону № 2600 є:

• забезпечення полегшення доступу населення до нового житла;
• зменшення податкового навантаження;
• створення прозорих умов для інвестування, пов’язаного з нерухомістю, шляхом зміни порядку оподаткування операцій, пов’язаних зі створенням і постачанням житлової нерухомості. 
• Законом, зокрема передбачено: 
• звільнення від сплати ПДФО операцій із продажу житла та інших об’єктів будівництва, у т. ч. незавершених, якщо майнове право на них зареєстровано на користь покупця та за них сплачено хоча б частково. ПДФО сплачуватиметься з різниці між сумами купівлі та продажу;
• запровадження касового методу (ПДВ нараховується лише за наявності джерела для його сплати) для визначення податкових зобов'язань з ПДВ за операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об’єкта житлової нерухомості, в т. ч. замовниками та девелоперами будівництва;

Довідково: девелопер будівництва - юрособа, яка на підставі договору, укладеного з замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у т. ч. шляхом залучення коштів інших фіз- та юросіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна держреєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів (п. 5 ст. 1 Закону України  «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 р. № 2518-IX; далі - Закон № 2518).

• включення до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

Що таке неподільний житловий об’єкт незавершеного будівництва? 

Статтею 1 Закону № 2518 визначено, що неподільним об’єктом незавершеного будівництва (далі - НОНБ) є об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови, що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості.

Так, НОНБ відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 поділяються на: 

• неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до житлових будівель); 
• неподільні нежитлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до нежитлових будівель та інженерних споруд).

Що розуміється під об’єктом нерухомого майна, який буде споруджений в майбутньому?

Майбутній об’єкт нерухомості – передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). 

Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на (п. 6 ст. 1 Закону № 2518): 

• майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо); 
• майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо). 

З якої дати починають діяти норми, визначені Законом № 2600?

Закон № 2600 набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом № 2518. Закон № 2518 набрав чинності 10.10.2022 р., а відтак норми, визначені Законом № 2600, починають діяти, починаючи з 10.10.2022 р.