Земельна реформа в дії: про зміни у сфері землеустрою

У цьому матеріалі зібрано найпопулярніші та найважливіші питання, які виникають у громад щодо земельного законодавства. Відповіді надали експерти із земельних питань, юристи, фахівці Держгеокадастру.

Загальні

1. Які землі сільгосппризначення можуть продаватися з 01.07.2021 р.?

Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31.03.2020 р. № 552-IX з 1 липня можуть продаватися виключно землі сільгосппризначення приватної форми власності. Винятком є можливість громадян викупити земельні ділянки, які належать їм на праві постійного користування, на праві довічного успадкованого володіння або оренди (якщо така оренда виникла шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року), із державної або комунальної власності, якщо такі земельні ділянки були надані їм для ведення селянського (фермерського) господарства.

2. Як змінити цільове призначення земельної ділянки за межами населеного пункту?

Зміна цільового призначення земельних ділянок за межами населених пунктів відбуватиметься або через розробку землевпорядної документації, або в спрощеному порядку, коли достатньо волевиявлення особи, якщо був розроблений і затверджений комплексний план просторового розвитку громади. Цільове призначення може бути змінене лише в межах дозволених видів використання земель, встановлених комплексним планом просторового розвитку громади.

3. Приватні фірми пропонують платні програми для обліку та контролю за землями. Чому не існує подібного безкоштовного проєкту?

Відповідно до ухваленого Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 р. № 1423-ІХ (далі – Закон № 1423) в Україні орієнтовно до 27 серпня планується впровадження автоматизованої системи моніторингу земельних відносин, у межах якої здійснюватиметься облік та відстежування стану земельних відносин. Адміністратором цієї системи буде державне підприємство, що займається адмініструванням Держземкадастру. Система використовуватиме дані Держземкадастру, Реєстру речових прав, податкової служби, державної статистики та інших органів. Користування буде безкоштовним, а всі дані розміщуватимуться у відкритому доступі.

4. Як відбувається передача земельних ділянок, статус яких не визначено, із державної власності в комунальну?

Усі землі та земельні ділянки за межами населених пунктів (за нечисленними винятками) уже перейшли в комунальну власність із моменту набрання чинності Законом № 1423, тобто з 27.05.2021 р. Винятком є ділянки, право державної власності на які вже зареєстровано. Якщо це так, для того, щоб відповідна державна земля перейшла в комунальну власність, треба внести відповідні зміни до Реєстру речових прав за заявою громади.

Водний фонд

1. За межами населених пунктів землі промисловості та водного фонду теж переходять у розпорядження громад?

Так. Крім тих, які перебувають у постійному користуванні державних підприємств, на яких розташовані нерухомі об’єкти права державної власності, а також деяких інших, що визначені в п. 24 розд. X «Перехідні положення» Земельного кодексу України.

2. Як здійснюється розпорядження землями водного фонду?

Розпорядження землями водного фонду здійснюється громадами або органами держвлади. Землі водного фонду можуть бути передані в оренду разом із розташованим на них водним об'єктом за результатами земельного аукціону.

Громади

1. Які повноваження мають зараз громади щодо самоврядного контролю в земельній сфері? 

Самоврядний контроль скасовується, але після введення в дію відповідних положень Закону № 1423 (із 26.05.2022 р.) виконавчим радам громад будуть делеговані певні функції держконтролю: їм надаються повноваження з контролю за самовільним зайняттям земельних ділянок, їх використанням за цільовим призначенням, боротьби з бур'янами тощо. Щоб отримати контрольні повноваження, відповідні ради повинні будуть прийняти окреме рішення.

2. На публічній карті знайдено земельні ділянки державної власності, які не передано ОТГ. Коли і в який спосіб вони будуть передані? 

Після введення в дію Закону №1423 (із 27.05.2021 р.) органи державної власності вже не можуть розпоряджатися такими ділянками. Якщо такі земельні ділянки підлягають передачі в комунальну власність, відповідна громада, яка має намір розпорядитися такими землями, повинна сама звернутися для здійснення реєстраційної дії.

3. Чи потрібно укладати додаткові угоди про заміну сторін у договорах оренди на землі сільгосппризначення, які Головне управління передало в комунальну власність тергромадам?

Укладати додаткові угоди необов’язково, але вони можуть бути укладені за домовленістю сторін.

4. Чи розробляється програма з обліку земель і землевласників (користувачів) для застосування в територіальних громадах?

Щоб вести облік земель і землевласників (користувачів), громада має створити власний геопортал. Передбачено, що відповідно до Закону України від 17.06.2020 р. № 711-IX, який набирає чинності 24.07.2021 р., дані комплексного плану просторового розвитку громад будуть опубліковані у відкритому доступі на геопорталах громад, національному геопорталі та інших геопорталах, які вибере громада. На розробку таких планів передбачається виділення субвенції з Держбюджету.

5. Громада може фінансувати роботи із землеустрою лише на землях комунальної власності чи на землях усієї громади?

Громада може фінансувати роботи із землеустрою на території всієї громади на землях будь-якої форми власності, адже Законом № 1423 до законодавства було внесено відповідні зміни.

6. Як громаді обчислити площу або проінвентаризувати польові дороги та укласти договори оренди?

Потрібно звернутися до сертифікованого землевпорядника для виготовлення землевпорядної документації, зареєструвати ці земельні ділянки в Держземкадастрі, а права на них — у Державному реєстрі речових прав, після чого можна передавати їх в оренду землекористувачам.

7. Чи мають переважне право на отримання земельної ділянки у власність жителі громади?

Ні, не мають.

Охорона земель

1. Які розширення повноважень сільради передбачено у сфері охорони та раціонального використання земель громади?

Згідно із Законом № 1423 відповідні положення якого набирають чинності 26.05.2022 р., після затвердження комплексного плану просторового розвитку громади в разі прийняття радою відповідного рішення виконавчі органи відповідної громади можуть набувати повноваження зі здійснення держконтролю у сфері охорони та використання земель за дотриманням цільового призначення земельних ділянок, щодо самовільного зайняття та забур'янення.

2. Чи можна отримати в оренду чи власність землі історико-культурного призначення?

Землі історико-культурного призначення передаються в оренду з урахуванням режимності використання таких земель, які передбачає Закон № 1423, і без зміни цільового призначення.

3. Якими є повноваження та функції інспектора з контролю за використанням та охороною земель у тергромаді після набрання чинності Законом № 1423?

Повноваження інспектора визначаються відповідно до Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 р. № 963-IV.

Аукціони

Як зараз провести земельні торги? Лише в електронному форматі?

Після підписання Президентом законопроєкту № 2195 (Закон України від 18.05.2021 р. № 1444-IX, набирає чинності з 06.07.2021 р. – ред.) і введення його в дію земельні торги проводитимуться виключно в електронному форматі.

Кадастр

1. Як громаді отримати копії укладених Держгеокадастром договорів оренди на земельні ділянки, що були передані до комунальної власності?

Громада може надіслати запит до теруправління Держгеокадастру.

2. Коли в кадастрі можна буде побачити відомості про всі земельні ділянки, зареєстровані до 01.01.2013 р., і де брати інформацію про їхню приналежність?

Законом України від 05.12.2019 р. № 340-IX (про протидію рейдерству) Кабінету Міністрів доручено до 01.01.2022 р. забезпечити складання електронних документів, що містять відомості про результат робіт із землеустрою, за якими здійснювалося формування земельних ділянок, та правовстановлюючих документів на земельні ділянки, речові права на які (документи, що посвідчують права на них) зареєстровано до 01.01.2013 р., але відомості про які відсутні в Держземкадастрі, а також здійснення держреєстрації таких ділянок. У разі відсутності такої документації або якщо вона не містить потрібної інформації, необхідно провести відповідні роботи із землеустрою.

3. Як розв'язати проблеми накладання земельних ділянок?

Закон України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011р. № 3613-VI та порядок його ведення визначає порядок виправлення помилок у відомостях. Зокрема, це стосується проблеми накладання земельних ділянок. Якщо помилку можна виправити без змін метричних характеристик земельної ділянки, таке виправлення може здійснюватися кадастровим реєстратором без розробки документації із землеустрою. В інших випадках виправлення здійснюється з розробкою відповідної документації.

Правове поле / Законодавство / Оподаткування

1. Куди звертатися за виявлення порушень у використанні земель?

Потрібно звернутися до ради тергромади, до держінспектора з використання та охорони земель, інспектора громади з використання та охорони земель або до Держекоінспекції України.

2. У який спосіб і коли встановлюватимуться адміністративні межі громад?

Відповідно до Закону № 1423 межі громад встановлюються за домовленістю між суміжними громадами за землевпорядною документацією. Громади самі затверджують ці межі.

3. 02.02.2021 р. ВРУ ухвалено Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» (законопроєкт № 0850). Цей закон набрав чинності?

Ні, закон очікує підписання Головою ВРУ та передачі на підпис Президенту України.

4. Щороку ми сплачуємо ПДФО, військовий збір і земельний податок. Скільки платитимемо після 01.07.2021 року?

Розміри й види податків та зборів не зазнавали змін. 

5. Із нового законодавства будуть вилучені норми про постійне користування. Чи не підвищить це ризик рейдерських захоплень?

Чинне земельне законодавство не передбачає жодних змін у цій частині, тож жодних додаткових ризиків не виникає.

6. Чи продовжується право постійного користування землею за умови продажу частини будівель, розташованих на цій земельній ділянці?

Продовжується пропорційно до частини будівлі, яка залишилась у власності. 

Оренда

Чи можна розірвати договір оренди землі в судовому порядку через несплату орендної плати, якщо на цій земельній ділянці розташоване нерухоме майно — власність боржника?

Розірвати договір у разі систематичної несплати орендної плати можна, але нерухоме майно боржника все одно залишиться на земельній ділянці. Можна звернутися до суду з метою примусового стягнення заборгованості з орендної плати. Далі в разі невиконання відповідного судового рішення задоволення вимог може відбуватися шляхом продажу майна, що є власністю боржника.

Про це зазначено на Інформаційно-аналітичному порталі АПК України.